공동저당 뒤 다시 지은 건물, 경매로 땅과 주인이 달라지면 법정지상권은 생길까?
공동저당 설정 후 기존 건물을 철거하고 신축했다면, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 생기지 않아요. 다만 자료가 든 특별한 사정이 있어요.
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 헐고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 예외로 검토할 조건은 둘 다 갖춰져야 해요.
새 건물의 소유자가 토지 소유자와 같아야 하고, 토지 저당권자에게 그 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 줘야 해요.
자료는 이런 특별한 사정이 있을 때 원칙과 다르게 볼 수 있다고 설명해요.
경매로 소유자가 갈라지는 것만으로는 부족해요
저당물 경매에서 토지와 그 위 건물이 서로 다른 소유자에게 넘어가는 상황은 법정지상권 성립요건 가운데 하나예요.
다만 공동저당을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우에는 이 조건만으로 새 건물에 관한 권리가 생기지는 않아요.
하지만 질문처럼 공동저당 설정 당시 존재하던 건물을 나중에 철거하고 신축한 때에는, 경매로 소유자가 나뉘었다는 사실만으로 새 건물에 권리가 따라붙는 것은 아니에요.
여기서 중요한 차이는 저당권 설정 당시의 건물과 경매 때 남아 있는 건물이 같지 않다는 점이에요.
신축 건물은 기존 건물을 대신해 생겼다는 이유만으로 기존 건물에 설정된 공동저당권의 상황과 동일하게 취급되지 않아요.
따라서 ‘토지와 건물의 소유자가 경매로 달라졌다’는 사정만 따로 떼어 결론을 내리기 어려워요.
특별한 사정은 담보 설정과 함께 봐요
자료가 제시한 예외의 예는 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우예요. 이런 특별한 사정이 있는지를 함께 살펴야 해요.
다만 제시된 설명만으로 개별 사건의 결론을 정할 수는 없고, 실제로 어떤 권리가 설정됐는지는 사실관계에 따라 확인해야 해요.
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자주 묻는 질문
공동저당을 설정할 당시와 경매 때 건물이 달라도 같은 기준을 적용하나요?
자료는 저당권 설정 당시 건물이 존재해야 한다고 안내해요. 공동저당 설정 후 기존 건물을 철거해 새 건물을 지었다면, 그 사실만으로 신축 건물에 법정지상권이 성립하지는 않아요.
새 건물에 공동저당권을 설정하면 어떤 의미가 있나요?
토지 소유자와 신축 건물 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정은 원칙과 달리 볼 수 있는 예로 제시돼요.